投资买房，这些“劣质资产”，千万别碰！

01、老破小，老破大

这种房产，除了带给你相对便捷的周边配套，在市场上几乎没有过多价值。

 

老旧的区域界面、缺位的物业管理、落后的户型设计 等，都让刚需、改善提不起兴致，而无人关注，就决定它的价值会随着时间流逝，越来越低。

02、非热门区大户型

大户型，因为总价问题，通常流通性要弱于小户型， 所以同一个小区，因为户型差异，成交单价上也会有明显差距。这一点，在非热门区会被进一步放大。

 

如意家园大小户型成交差异根据链家网的成交数据，如意家园在近两个月的成交记录中， 大小户型的房源在挂牌时间上 就能很好的体现出来，且近期成交*多的依旧是小户型，很好的佐证了这一点。

 

03、非热门区域房产

徐州楼市的分化趋势明显，典型就是铜山与云龙这种量级的对比。

 

铜山区作为刚需的过渡地，但不是*终栖息地， 正常的换房周期内，大部分人还是会置换到热门区域。 这也是许多人，借钱也要去热门区域“摇号”的原因所在。  

04、热门区房龄高小区

热门区域也不是万无一失，在区域分化的同时，板块内部的轮动、分化也在拉开帷幕。

 

例如东区的城置国际花园，作为纯高层，外加户型、园林、物业都与时下产品有差异，也产生了明显差价。

 

05、纯高层、超高层小区

如果你有留意，合肥近几年供地容积率规划基本在1.8-2.2之间，往年间的2.3、2.5已经少之又少。在各大区域，小高层+多层的组合越来越多，其市场认可度也在慢慢抬升。而 纯高层、超高层项目，虽然目前颓势不明显，但进入存量房时代后，将有不可避免的价值下滑。

 

06、40年产权公寓、大平层

这2类，如果要买，都必须绑定一个条件——城市绝对的中心商务区。公寓要年轻的、小资的单身租住群体，大平层离不开商务资源。而如果不是，40年产权的弊端就会被无限放大。

那么， 什么样的资源才值得大家购买？

这实际上也就是在回答，买什么样的房子，涨价的可能性*。往大了说，名校、地铁、公园、湖景等因素都会对房价产生效益，但分侧重。结合徐州市场，按重要程度来排序，我以为这几点很重要：

1、行政中心。 行政中心带来的价值增益是显而易见的，*为典型的区域则是云龙区、新城区，当年错失的人，如今再怎么后悔也补不回来了。

2、土地叫急的热门区。 开发末期的热门区， 进入存量房时代，*紧凑的就是“入场券”。 例如政务部分楼盘，你有钱，得有卖家愿意出才行。

3、重量级新区。 有正经文件、有明确定位、有产业框架的新区， 典型的如鼓北、经开区，拥有充足的机会用地、拥有*快的公共配套导入速度，就有在媒体端连续不断的话题。

4、地铁。1号线刚开通的时候，很多人觉得徐州地铁对房价增益价值还不够高，其实是因为地铁线路还太少，换乘不便，形成不了对地铁的共同价值认同。但现如今，伴随着3号线的开通，对徐州地铁盘的增幅也起到了一定的作用。

5、学区。把学区放在*后，不是因为业余，而是现在的政府对学区的打击力度太大，例如前两天北京西城的学区政策，可能一夜之间，价值瞬间蒸发。但是也不能直接抹杀它的优点，学区仍然是中短期买房*应看重的东西。

至于公园、湖景，那都不过是些锦上添花之物，是部分终极改善购房者的追求。

在徐州，城市的土地是有限的，绑定土地的优质教育、医疗、交通资源是有限的，但城市的人口红利是在上升的，说到底只要是 通过合法途径实现的对稀缺资源的占有，这本身是一件无可厚非的事情。

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