3月10日新闻直通车丨四个纯新盘曝光,海南宣布取消商品房预售

来源：吉屋网发布时间：2020-03-10 10:35:46

新闻直通车

疫情还没有结束，但*近各大房企已经摩拳擦掌，准备大干一场，继土拍市场火爆之后。近期，先后有4个纯新盘面世，今天我们一起来看一下。

美的金科云筑

美的金科云筑一键拨号，孟庄地块一直都是南区关注的焦点。自从绿地理想城系列项目收官后，这个区域内一直没有新的房源。去年11月连续拍出两个地王，但新项目迟迟没有亮相。3月7日晚，孟庄c地块公布案名——美的金科云筑，是由美的和金科联合打造，这也是金科进入徐州，打造的首个项目，值得期待。

据置业顾问透露，该项目总体量4.2万㎡，主打高层和洋房，其中高层不超过26层，洋房预计总高7-8层，户型面积100-180㎡，具体户型面积，预计月底公开。去年11月8日，2019-81号孟庄C地块，被美的置业以8.64亿元拿下，*终楼面价8472元/㎡，溢价率达12.94%。该地块位于学府路南，理想城西，出让面积42492㎡。所有房源均需成品交付，也就是精装交付。参考周边的房价来看，预计要奔2万。

2019-81孟庄C地块建设要求

（1）竞得人须在签订《出让合同》后1年内开工，3年内全部竣工验收。

（2）所有建筑全部采用装配化施工方式建设，预制装配率达50%以上，其中Z1计算项不低于20%。若采用装配式钢结构建筑建设，预制装配率达60%以上。所建住房必须为成品住宅。今年未开工的要达到开工当年市政府对装配式建筑及成品住房的要求。

（3）地块内主要建筑按照二星级及以上绿色建筑标准规划、设计、建设，获得相应等级的绿色建筑标识，同步建设雨水收集利用系统。

（4）建设单位应至徐州市国家安全局申报国家安全事项建设项目审查。

（5）其他相关要求竞得人须严格按规划设计条件执行。

（6）竞得人须按通过的规划设计方案配建公建用房，建成后无偿移交给社区、物业等部门使用，产权归小区全体业主所有，配建用房不得分割或整体转让，不得挪作它用。

该盘处在南区核心位置，紧靠三环南路，未来还有规划的地铁4号线风华南路站。商业配套成熟，周边有卜蜂莲花超市、三胞广场，过了南三环就是汇邻湾广场；西面就是云龙湖风景区，环境优美，非常宜居。片区内教育资源也十分丰富，有三十四中、三十四中附小、矿大文昌校区、江苏师范大学、江苏建筑职业技术学院。

和其相邻的孟庄E地块，去年11月5日被保利以12.93亿元竞得，楼面价高达8286.88元/㎡。而且也是精装修交付，从容积率1.5-2.0来看，将会是高层和洋房混合。预计开盘房价将会超过2万！

本月底即将进行土拍的孟庄D1地块，也是备受大家关注，参考前段时间的土拍情况，估计到时孟庄地块的竞争会更加激烈。
融创工润淮海壹号六樟台

融创工润淮海壹号六樟台一键拨号，同样是在3月7日晚，融创西区热电厂B地块项目亮相，案名为融创工润淮海壹号六樟台。房荒的西区终于再次出纯新住宅新盘了。

六樟台

融创工润六樟台规划共6栋楼，609户，精装交付，其中3#是18层小高层，其余均为27层的高层。将由融创和工润合作开发。工润，是徐工旗下的地产开发公司，曾参与开发东区的绿地工润和平壹号、美的工润明湖，现在与融创合作进军西区。此次产品配置标准和淮海壹号基本一样，是淮海壹号的升级版，继续打造同类产品。

2019年，融创以楼面地价5594.54元/㎡拿下西区热电厂B地块，其楼面价超过了旁边的融创淮海壹号的羡慕，打破了淮海新城板块内的地价天花板，预计未来房价要捅破区域天花板。该地块北面是在建的桃花源湿地公园，附近有桃花源高级*、少华街第三*、徐州生物工程职业学院。位置上来看，其距离徐商公路和西三环高架都很近，驾车出行还是十分方便的。周边缺点是公交配套略显单薄，但是该楼盘距离地铁1号线韩山站大约2km，地铁出行也是很方便的。基础生活上，有大型农贸市场火花农贸市场和雨润批发市场，都不算太远。

地块东侧为融创淮海壹号，这个项目之前是西区热电厂A地块，在2017年6月份由融创竞拍，用地面积：70001.4㎡，总地价11.69亿，溢价率159.03%，楼面价5568.9元/㎡！现在已经是售罄的状态了，均价14000元/㎡。周边的纯新盘有都会星宸和淮海国际陆港。都会星宸当时融创以12.84亿元拿下，楼面价是3152元/㎡，预计首开房源为20#、21#、31#、32#4栋楼，四栋楼均为1个单元2梯4户，户型产品有100㎡、120㎡，均价12000元/㎡起。

另外，在融创新楼盘六樟台的南面，还有中海两个地块，也是去年11月拍下的，卧牛山A5、A6地块，估计也快亮相了。
百悦城

百悦城一键拨号，2月24日，2020年云龙区重大产业项目集中开工现场会在云龙科技产业园项目地隆重召开。云龙科技产业园项目就在万达广场以东、宝龙广场以北，即中梁和四川金为联合体去年11月拍下的2019-51农科院及周边地块。这个地块的商办和住宅项目案名正式公开——百悦城。

百悦城

据工作人员介绍，目前百悦城的施工设备已经进场，围挡也已经竖起，可以从围挡上看到，百悦城项目后期将规划都会悦+著区（住宅部分）、体验式商业、星级酒店、甲级写字楼、智慧产业园。

此外，从百悦城工作人员处打听，商业街部分是仿照成都太古里设计的，而项目也预计在3月中下旬公开展厅！

百悦城

该地块占地面积共132534.1㎡，成交价8.97亿元，综合楼面价2382.26㎡/元。规划将建设除产业园外，还有住宅、商业、办公、公园等。

项目分为ABCD四个区，其中B地块将建设建筑面积约12万㎡的商业，投资金额7亿元，D地块将建设科研办公，占地面积约9万㎡，投资5亿元，即建设云龙科技产业园，融合总部经济大厦、新材料新能源产业大厦、研发中心、院士工作站、技术成果转化中心、科研实验室于一体。

德信未来之翼

德信未来之翼一键拨号，2月24日，同时公布案名的还有北区客运站西南侧ABC地块——德信未来之翼。

德信未来之翼

去年8月30日，2019-45号北区客运站西南侧ABC地块，德信地产以6.55亿元拿下，楼面价4050元/㎡，溢价率达55.21%。项目BC地块共有17栋住宅；A地块为商业用地，根据规划将配建街坊中心（含社区综合服务中心和农贸市场）、15班幼儿园。

德信这个楼盘靠近三环北路，而且靠近客运北站（建设中）和地铁2号线首末站（建设中），规划为交通综合体。周别目前在售项目有中南中山府，2#、9#、16#在售中，均价12441元/㎡，2、9、16#为洋房，层高12层，一梯两户，户型为129㎡，均价12441元/㎡。旁边的纯新盘万科中山都会，放风价14000......

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》创新提出发展安居型商品住房，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这也意味着，已经实行了26年的商品房预售制，在海南省即将消失。

1、发展安居型商品住房

《通知》提出，通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

2、本地居民家庭限购两套住房

为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障，《通知》提出，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

3、改革商品住房预售制度，实行现房销售

为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，《通知》提出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

据了解，自1994年起，商品房预售制度在我国已经实施约26年。

中原地产研究院首席分析师张大伟认为，过去几十年预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。而现房销售制度，所见即所得，可以倒逼开发商更关注质量。

现房销售影响的主要是开发商和购房者。

对开发商：增大资金压力和降低周转率

海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现房销售对房地产开发企业*的影响是直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。

这也间接打击了土地财政。

中信证券指出，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。

有地产业内人士指出，房地产是资金密集型企业，民营与国（央）企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是*终赢家，相比之下民营房企压力会更大。

对购房者：所见即所得

预售制度对购房者来说，其实是违背了“一手交钱一手交货”公平交易原则。

商品房预售制就是卖期房。什么是期房？即尚未建完、不能交付使用的房屋。期房是开发商取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证（大产证）止这一段时期的的房屋。取得大产证后就叫现房。

按照商品房预售制，一般购房者从开始签合同买房到*终拿到不动产证收房，往往要用2年甚至更长的时间。

在预售制度下，购房者买房甚至赌上了运气：楼盘不烂尾、交房不延期、装修不减配、用材不偷工减料······

往往，面对开发商种种违背契约精神的做法，购房者维权比登天还难。

可以说，取消预售制度，购房所见即所得，对购房者来说是件大好事。

对于预售制度的弊端，笔者曾经也深度分析过：预售制之痛！房贷还完了，房子还没盖完？

众所周知，土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。

有意思的是，这三大“发明”皆起源香港。

其中，商品房预售制，来源于香港的卖楼花。

港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。

1994年，商品房预售制在内地落地。

目前，内地城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售，还有部分三四线城市在“正负零”（完成地下工程）时就能对外销售，购房者通过售楼处、样板房来看房买房，等到竣工之后的现房销售并不多见。

在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了26年后的今天，预售制已经弊端重重。

预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。

然而，预售制的弊端同样很明显：所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更非孤立事件。

至于“塑胶湖”、“空气房”、“墓景房”，也非凭空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的现实。

所以，这两年，“取消预售制”的声音不绝于耳。

其他国家的预售制度怎么做的？

1、美国：第三方保管房屋预售款

购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

2、日本：建立预售房市场风险分担机制

在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

3、德国：订立个性化购房合同分期支付房款

德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

4、瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程

瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

5、新加坡：购房者按施工进度分期支付房款

新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

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