一线楼市供需逆转二手房议价空间松动

来源：腾讯房产发布时间：2018-11-08 08:49:41

目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市远郊、缺乏相关配套的房产，房价下跌明显。

一线城市楼市正在进入下行周期。

数据显示，今年前10 月，北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加，而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下持续低迷，观望情绪浓厚。

同时，企业在资金压力下加快了推盘力度，部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。而在市场成交走势和市场预期互相影响下，二手房市场亦受影响，业主信心松动，议价空间进一步加大。

供求关系逆转

一线城市的市场供求关系正在发生逆转。

2017年加大土地供应的一线城市，在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示，截至今年10月末，北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块，建设用地面积113.53万平米，规划建筑面积可达2363.24万平米，两个数字均已超过了2016年全年供应。

而需求层面，在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下，观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示，1-10月份，一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看，一线城市成交面积环比减少38%。

而分城市来看，21 世纪经济报道记者注意到，多家机构的监测数据均显示，四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。

北京方面，中国指数研究院数据显示，2018年三季度，受限竞房项目集中入市影响，北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米，同比增加152%。同时，受资金压力增加，开发商推盘节奏加快，北京新开盘项目数量较二季度上升63%，较去年同期上升13%。

而北京在三季度的月均成交量为47万平方米，销供比仅为0.46，市场整体处于供大于求状态。这也使得北京商品住宅库存量持续上升。截至9月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为749万平方米，较2017年9月底增加16%。

上海方面，易居研究院的数据显示，上海市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米，成交面积则只有229万平方米。这一状况在10月延续，上海市当月供应面积超过90万平方米，而成交面积则只有54万平米。

广州方面，中国指数研究院数据显示，前三季度全市商品住宅新批预售共67287套，新批可售面积722.84万平方米，同比增加31.79%；前三季度广州商品住宅共成交68343套，成交面积732.35万平方米，与去年同期相比下滑1.57%。

易居研究院研究员王瑾钊向21 世纪经济报道记者表示，北京6月份以来新房在不断增加供应，但10月份新房成交环比却下降近三成，深圳10月新房供应环比增加近70%，而新房成交下跌近20%，“种种迹象表明，一线城市新房不断增加供应，而需求却在不断萎缩。”

同时，由于新房市场供应增加且去化并不理想，以及部分城市的新房开始降价促销，也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场，观望情绪开始蔓延，成交量大幅下滑，在2018年中有所好转的二手房市场开始转而向下。

易居研究院的数据显示，今年10月，北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套，刨除春节异动月份，创下48个月以来的新低。其中，北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%，

王瑾钊指出，短期内，一线城市的供需错配可能还会维持一段时间。但中长期来看，相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏，从而调节市场的供需平衡。

价格“实质性”下跌？

在供需结构持续变化的同时，一线城市的价格同样开始松动。

10月20日，国家统计局发布数据显示，9月，一线城市新建商品住宅价格保持平稳。北京环比保持不变，上海、深圳下降0.1%和0.2%，而广州则微涨0.4%。

不过，在一线城市占比更大的二手房市场，北京价格同比下降2.2%，环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%，环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本持平。

同时，也有观点认为，北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实质性”下跌阶段。

近日，贝壳研究院近期发布报告表示，10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，该报告称“在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动”。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21 世纪经济报道记者表示，“实质性回落”是相对于由结构性因素导致的均价下跌而言的。北京二手房9月均价环比下跌2.2%，这在较大程度上由结构性因素造成：受公积金政策调整影响，9月市场上低单价的刚需房源集中成交，而高单价的中心城六区成交占比环比下降2.4个百分点。

许小乐指出，北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平，均价的下跌受结构性因素影响较小，1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷，预期松动所导致，这就是需求抑制导致的“实质性下跌”。而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制，上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。

同时，多位受访者均表示，本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平，本轮市场情绪的回落持续时间更长，程度也更深，而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用，从而导致更长的下行周期。

王瑾钊认为，目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产，房价下跌明显，未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产，下跌空间仍然有限。

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