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这才是房价涨跌的真相!

来源:房地产洞察   发布时间:2018-09-17 09:30:05

请相信,在所有疯狂、混乱后,必然是回归城市价值。

3年多了,原来已经3年多了。

今天是2018年9月14日,距离“330新政”已经过去三年多了。2015年3月30日,是中国房地产历史上*值得纪念的日子。

从那一天起,之后的3年多,我们经历的一切,都因这一天而起。有人目光如炬、高瞻远瞩,把握住了楼市快速跳涨、财富暴增的机遇;有人却依然为一粥一饭、半丝半缕而蹉跎光阴。

这个世界就是如此,二八原则永远正确。

从这一天开始,全国楼市犹如烈火烹油,暴涨如狂风骤雨一般席卷了各城市,深圳、北京、上海、广州、厦门、南京、杭州、苏州、武汉……

而3年多过去了,随着多城二手房回调、“调控不力的城市,坚决问责”“遏制房价上涨”,本轮行情已经走到了尽头,战线收缩,于是我们看到了一线城市回调,强二线城市厦门杭州成都重庆西安回调。

而在这一轮房价上涨周期,房价上涨、且涨得多的真相是什么?哪些城市能碰?哪些城市有危险?

知道这些,以便更好地指导我们蛰伏到下一个周期,这是本文的初衷。请相信,在所有疯狂、混乱后,必然是回归城市价值。

*近倒挂城市杭州、成都、重庆、西安的二手房回调,非常严厉地教育了我们一点:

很多人在买限价新房的时候,看重的就是一二手房倒挂的价差,例如杭州,同片区来说,二手房比一手房贵4000-5000元。

所以大家都去抢新房,想着应该是新房的价格涨上去,然后渐渐追平二手房,而*后的竟然是二手房回调,为什么呢?

其实大家看到有价差,就觉得应该是价格低的涨上去,其实这是非常单线的思考逻辑,应该去追究深层的市场原因。

其实大家都忽略了:杭州本身就是一个以新房为主导的市场。杭州进行了史上*规模的主城区城中村拆迁,市场上的存量二手房有限,这样的供给结构就决定了,其实新房价格才是大家心中的价格预期。

而且在一二手房倒挂之下,大家肯定是更愿意去买新房,而二手房的买卖家都会以新房对标去降低二手房的房价,所以二手房的价格都渐渐回调。

 其实不仅仅是杭州,成都重庆西安都是这样。

 既然限价的价差都不能决定价格,那房价涨跌到底是*终是由什么决定的呢?

答案是供需关系。

中国有两个城市是长期受供需关系影响*典型的城市,那便是广州和深圳。

在这一轮行情中,深圳是*快起势的,房价直接由3万涨到6万,而且楼市3年多来持续打压,价格也异常坚挺。

不管什么二手房三价合一,限制企业购买商品房+商务公寓限售5年+商品住宅(一手+二手)限售3年+离婚2年内7成!

深圳的房价依然很坚挺,为什么?

因为现在的深圳就是供需紧张,未来长时间都将供需紧张。深圳因为以下这五个原因,房价还有很大的空间可以继续涨。

☉城市面积小,可建设用地少:深圳已开发土地46%,远高于其他一线城市,广州18%,北京22%,上海37%。

住宅供地少,商品房缺口大:2017-2021年计划供应市场化商品房,北京55万套,年均11万套;上海45万套,年均9万套;广州供应60万套,年均12万套;深圳供应25万套,年均5万套。

☉人口密度高,且增速全国*:2017人口一年净增55.8万人,人口增速4.6%,是全国大城市中增速*快的。

☉人均收入高,购买力强:深圳的独角兽公司多,一旦上市,都是高净值人群。

☉旧改释放资金和需求,成房价上涨推手:到2020年,深圳全市将会旧改308.8平方公里土地,其中包括城中村、旧工业区和旧城区。

而这些拆迁户手里都拿着钱,*直接的方式就是拿去买房。这又为深圳下一轮上涨提供了动力。

所以不管深圳怎么调控,未来的大趋势一定是供需紧张,值得看好。

深圳南山福田的大部分房子都是8万以上,贵吗?对辛苦搬砖每月交了房租水电费吃饭基本月光的大部分白领来说,贵。

但是对于深圳这座城市来说,真心不贵,这个城市配得上这个价格。

深圳是一个什么样的市场?

深圳是高科技企业的集中营,集合了腾讯、华为、万科、恒大、招商、平安、大疆等巨无霸公司,他们随便一个拎出来,在自己所在行业都是响当当的是老大,这些大公司背后是什么?

是年薪几十万、百万甚至千万的高阶员工,他们代表了深圳强大的购买力,也说明了了深圳房价的天花板足够高。

前阵子的深圳二次房改提出,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。未来,这些住房土地占了深圳未来规划建设土地的6成。

1.这些人才租赁住房多是以30-80㎡的产品。这一看就是一个非常刚的产品,高密度、居住体验差,这样产品肯定会面临着置换的需求。

2.这些人才住房基本都是不赚钱的。既然不赚钱,政府就没有动力像拍住宅用地一样,修桥铺路建好公共服务设施做配套,做高土地溢价,这些人才住房的配套可能长期都不能跟上。

3.这些人才住房全都是只能转手给符合资格(大企业的员工、无自有商品房)的人才,人群更狭窄,不好转手。

所以深圳的人才住房,收益基本上都会跑输商品房,造成不好转手的恶性循环。

所以深圳的二次房改会挤压原有的商品房住宅用地,导致深圳的商品房更加稀缺,供不应求,后期的上涨动能还是非常强的。

我们看到一线城市基本已经冰封之际,深圳的豪宅还在涨,新房主要集中在郊区宝安和龙岗,市中心长期缺货,所以招商双玺、华润城润府开盘,总价5000万的房子都让土豪心甘情愿冒着大雨窝在角落里等,就是因为长期看好深圳豪宅市场。

说到底还是因为供需关系紧张,深圳本身就没有什么新房,而现在二手房更是要限售3年,市场上的供给量大大减少。

而深圳还在放开*,还在吸引外来人口进入深圳,深圳这座城市的购买力也会越来越强,南山的那些创业公司如果将来陆续上市,就会产生大量的千万亿万富翁。

到时,严重紧张的供给和强大的市场购买力相撞,势必会倒逼深圳的下一轮上涨周期提前到来。

而广州呢?

广州作为一线城市,房价却只有北上深的一半,房价严重落后于同级别城市,而且现在更是涨不起来。

一方面,广州土地面积大,由于天量的土地供应,导致库存长期难以消化。

广州限购严格,5年社保又不放开*,需求面本身就窄,再加上广州平均工资在一线城市中,常年垫底,购买力对比北上深差了一大截,上涨动力本身就不强。

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身在广州的我,深刻体会了广州市场的这种凉凉,即使是2017年上半年广州市场*火热的时候,依然火热不起来。

例如广州主城区的改善板块,广钢新城,很多楼盘卖了将近2年都没卖完,前阵子更是推出了3.7万的一口价特价房源,市场已经开始在回调,而库存去化还是很差,相比那些抢二线城市抢房,开盘日清,广州市场实在是凉。

其他城市万人摇号抢房,广州基本组织不起摇号,蓄客都要蓄好久。

广州的住宅冷,商业地产更是冷,你看,在未来重点规划的车陂国际金融城,即使是出售一套写字楼,都可以上榜,可见广州市场真是凉透了。

而我们看这一轮抢房潮,抢人*制造购房需求、拆迁分钱不分房制造购房需求,然后全省人民都在抢省会城市的房子,湖北人民抢武汉、四川人民抢成都,江苏人民抢南京、浙江人民抢杭州……

而广州呢?异常平静,涨了一轮,热度难以持续,就熄火了。

首先,相比深圳,广州对投资者的吸引力是非常弱的,更别说还有粤港澳大湾区内还有一众的价值洼地佛山东莞惠州中山……

广州似乎被遗忘了,所以广州的市场需求常年都比较弱,日积月累,后期空间有限。

广深是中国很多城市的房价缩影,他们所对应的供需关系也可以在很多城市中找到模板。

例如深圳对标:厦门、南京、苏州、杭州、青岛、大连、珠海...这些城市要么土地稀缺供给量长期较低,要么市场需求庞大,购买力相比同级别城市,遥遥*。

广州对标:重庆、天津、长沙、合肥、济南、太原、沈阳...还有广大的三四线城市,这些城市要么土地面积大供给量过大,要么市场需求不够强烈,购买力对比同级别城市,垫底。

供需关系就决定了房价的涨跌。

越是供不应求的市场,房价越有上涨的动力,供不应求的城市即使回调,也只是小幅回调,常年紧缺的基本面决定了这些城市的底子足够扎实,而其强大的需求和购买力将倒逼这些城市在一轮周期中蓄力,拥有更强的上涨动能。

房地产是3年一轮周期,但是一些城市的土地流拍、供给量过少,可能会倒逼这些城市的下一轮周期提前到来。

而目前是属于下行周期,你就是要在本轮周期中挑中那些常年供需紧张的城市,然后蛰伏,静静地等风来。

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